央行新政?许多银行抵押贷款限额买家可能面临违约风险 韩国三星

股票资讯  2021-03-30 09:55:21

“关键是,几乎所有银行的抵押贷款都超过了央行设定的上限。所以几乎不可能新增房地产企业贷款,尤其是房贷,变得异常困难。”1月22日,北京住宅房地产商会会长李乃超告诉时代财经。

一种“自下而上”的楼市调控手段已经悄然落地。

1月24日,某大[email protected]大元房贷通过微博爆料称“广州新政,2020年个人住房贷款占全部贷款的比例不能超过全市平均水平。”与此同时,大V爆出消息称,在这种情况下,各银行应采取措施“暂停受理新的贷款申请”。

据《21世纪经济报道》报道,由于1月份住房贷款额度用完,长三角许多银行的总行和分行也暂时停止了放贷。

“现在几乎所有银行的抵押贷款都超过了央行设定的上限。所以几乎不可能新增房地产企业贷款,尤其是房贷,变得异常困难。”1月25日,北京住宅房地产商会会长李乃超告诉时代财经。

李乃超预测,如果购房者已经支付了首付,会给他们一定的缓冲期,贷款可能还会发放。但是,未来普通人通过抵押贷款获得资金将极其困难。

李乃超认为,楼市可能会经历很大的变化。“准备入市的只能观望,因为没有杠杆。这对开发者来说也是一个极大的坏消息。”

新的贷款政策更加严格和量化

目前,全国许多抵押贷款按暂定按钮的主要依据是中国人民银行和银监会于2020年12月31日联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》(以下简称《通知》)。

该通知将银行分为五个等级,并设立了两条截然不同的“红线”。第一条红线是房地产贷款比例,第二条红线是个人住房贷款比例,即个人住房贷款余额占一家银行全部贷款的比例。

银行规模越大,房地产贷款和个人住房贷款余额越高。以被列为第一家“大型中资银行”的中国工商银行为例。今年,房地产贷款和个人住房贷款的上限分别为40%和32.5%。划入五级的“村镇银行”房地产贷款上限为12.5%,个人住房贷款上限为7.5%(如下图)。

根据光大证券的分析报告,从总额来看,金融机构的抵押贷款总体占比在20%左右。虽然近两年增量比例有所增加,但总体来说还是比较稳定的。根据《通知》要求的分类监管要求的上沿,2021年各金融机构抵押贷款增长预计在4.5万亿左右,房地产企业贷款预计在1.5万亿左右。

根据上市银行2020年年中数据计算,大型银行中,建行、中行、邮储银行(601658)超标;股份制银行中,招商银行、中信、浦发、平安、兴业超标,部分城市商业银行超标。上述银行面临2-4年的过渡期。

1月25日,中国社会科学院金融研究所金融研究室主任、国家金融与发展实验室研究员李光子对时代财经进行了分析。这项政策的导向作用非常明显,要求各类银行有针对性地防控房地产风险,适当降低贷款集中度。

“对于银行来说,第一个解决办法是压缩分子,降低房地产贷款规模,减少新增房地产贷款的投入;二是做大分母,增加其他信贷供给,淡化房地产贷款集中度。”

为什么今年年初世界各地的银行都报告了过度抵押贷款?李乃超介绍,新贷款政策非常严格,主要体现量化。央行规定了各家银行的贷款规模。更重要的是,第一次贷款发放指数平均到每个月。“一月份贷款额度用完,贷款自然就停了。已经付了首付或者网签的房子,俗称‘上路’,只能继续等。”

或者对房贷影响不大

由于两条红线涉及房地产贷款和个人住房贷款的比例,这意味着个人抵押贷款和住房贷款都受到限制。

接受时代财经采访时发现,广州确实有首付或网上签约,但贷款审批已近两个月未批。据《21世纪经济报道》和《中国商报》报道,上海、长三角等城市、江苏等地也出现了类似情况,甚至有银行明确表示“暂停贷款”。

如果贷款长期不完成,消费者会不会因为违约而买房失败?李乃超表示,目前监管机构没有明确声明。

“通常有两种方案。一个方案是和监管部门沟通讨论。合同和网上签约可以计入去年的额度吗?第二个方案是地方建委根据各个城市的情况定基调。房子不卖,谁来负责?按违约还是双方都不负责,退首付还是押金?”

在1月24日召开的国务院办公厅新闻发布会上,中国银行保监局首席风险官兼发言人肖表示,通知对房贷的影响应该不大,房贷非常分散,从规模和范围上看,对集中度的影响不大。

肖还表示,今后,保监会将按照《集中度管理规定》和《通知》要求,密切监控银行业房地产融资情况,确保房地产融资平稳有序进行。

中原地产首席分析师张大伟1月25日对时代财经表示,他在1月22日致电上海、深圳、广州等分行和部分同行,了解到“存在收紧贷款的可能性,但尚未影响市场交易。”

张大伟认为,房地产贷款一直在收紧,总增长率缓慢,因此这项政策的影响不会很大。对于买家来说,他觉得可能“有点麻烦”。“人们在申请商业贷款时,可以选择利率最低的银行。如果他们处理不了,那就去问下一家银行,最多也就是麻烦。”

李光子对此表示赞同,“如果银行集中度超标,可以转到其他银行寻求贷款。从借款人的角度来看,影响也是暂时的。因为整个行业的集中度不应该特别高,影响也不会特别大。”

央行严格防范“灰犀牛”

事实上,早在去年9月,中国人民银行就对2019年70个大中城市新增个人住房贷款(含住房公积金贷款)的借款人和商业银行进行了深入调查。

央行当时表示,调查的主要目的是加强对房地产市场的监测,深入了解居民购房和贷款的特点、商业银行的贷款审查条件和程序,准确掌握贷款风险情况,更好地为研究制定住房信贷政策提供依据和参考。

去年底,由于房贷规模巨大,国家多次发布金融监管和住房政策的控制信号。中国保监会主席郭树清等高层官员多次提到,房地产金融化泡沫是“灰犀牛”。

郭树清去年12月发布文件:“自上个世纪以来,全球已有100多起金融危机与房地产有关。”“目前,我国房地产相关贷款占银行贷款的39%,大量债券、股权、信托等基金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段中国金融风险中最大的‘灰犀牛’。”

关于央行和郭树清的警告,李光子此前在接受时代财经专访时指出(中国社会科学院李光子:房地产行业风险正在积累,居民债务风险可能蔓延至金融体系)。房地产抵押贷款是居民债务的重要组成部分,一旦居民因债务负担过重而违约,风险就会转移到银行系统。如果出现大规模违约,对银行的风险会更大。

“从银行的角度来看,必须做好风险监管,做好风险分散,避免房地产等领域贷款过度集中,做好贷款集中管理,防止风险过于集中。”

如今,做好贷款集中管理的靴子已经落地。"这项政策将对住房库存的去库存化带来重大打击."李乃超告诉时代财经。


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