深圳楼市刷屏!监管和安排房屋冲抵贷款,拦截炒房者套利 华泰联合

股票资讯  2021-03-13 11:12:43

今天,中国人民银行对深圳房地产贷款进行了彻底的调查!

据悉,中国人民银行深圳中心支行向深圳各商业银行发出通知,对住房贷款资金非法流入房地产市场进行紧急自查。

“这完全是针对微信群中披露的运营模式进行的针对性拦截。”一位来自某大型国有银行深圳分行的人士评论道。

最近深圳楼市燥热,操作比较大胆。

过去,投资者首先申请消费贷款或商业贷款,然后用这些贷款买房,从房价上涨中赚取红利。这是一个“常见”的操作。

深圳目前的“玩法”不仅是将贷款贴现到楼市,还在原有路径上增加监管套利元素,形成新的闭环:

投资者先向银行或第三方借一笔钱,再加上自己的资金全款买房;然后用欺诈手段(比如买卖合同等。)使自己名下的小微企业具备申请低息贷款的资格;然后将新买的房子抵押给银行,设立利息补贴后的低成本经营性贷款;最后我用这笔贴息贷款还清了之前的欠款,名下还有一套房。

这种“骚操作”引起了监管部门的警惕。

今天,央行深圳中心支行信贷部要求辖内银行对今年新发行的个人和企业房地产抵押贷款业务进行自查,内容涉及库存余额、贷前准入、贷后管理等。记者从监管机构获悉,银行正在紧急安排数据,结果将在这两天内尽快公布。

这份紧急自查通知,似乎为狂热的深圳楼市降温。

买房是打小微企业贴息贷款的想法

记者从机构消息人士证实,今天,央行深圳中心支行货币信贷部向辖内银行发出了关于房贷资金非法流入房地产的自查通知。

此通知标有“紧急”。

银行需要检查的内容包括但不限于:

一、截至2020年3月底的经营性住房贷款余额、2019年3月底余额、2019年12月余额。

二.获得贷款。对借款人名下经营实体、借款人持有抵押财产的时间、企业成立时间的真实性进行调查。

Iii .贷款管理。重点梳理借款人(包括企业或个人)购买新房产(包括住宅、商业公寓等)的贷款情况。)爆发以来(1月25日),以及申请财政贴息的计划和预计实际贷款利率。

四.贷后管理。借款人贷款后新增房地产的检测。

五、自查发现的其他可疑情况或问题。

事实上,这份通知已经有了很多内涵,至少表明“经营房地产投机”的现象再次浮出水面。通知第一点,即框定时间段,与疫情期间政府推出的一系列扶持小微企业政策(如中小企业贷款贴息项目实施办法)的时间段相匹配。

此外,深圳市中小企业服务局今天还发布了《关于规范实施中小企业贷款贴息项目的通知》,表示将与银保监管部门加强对贷款贴息项目的审查。

“很明显,监管部门应该了解该政策是否被‘有心人’利用了。还有,不知道网上广为流传的操作路径是中介说的还是谁说的,但这引起了监管部门的警惕。我们银行在查。”国有大银行深圳分行的上述人士向记者分析了这一点。

根据央行深圳中心支行此前披露的数据,2020年第一季度,深圳居民家庭贷款增加587.55亿元,其中中长期贷款增加544.93亿元,表明新增抵押贷款达到92.75%。

平安银行刚刚发布的季度报告显示,一季度该行加大了对低风险个人住房抵押贷款、认证抵押贷款和创新产品的投资。截至今年3月底,个人住房抵押贷款和认证抵押贷款占个人贷款的比例从年初的30.3%上升到31.5%。

实际上,规范贷款业务、防止资本风险传递的提法是老生常谈。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为,深圳的自查做法对其他城市具有积极的借鉴意义。通过这样的自查,不排除会对这类房贷业务出台新的管控政策。

遭受真正需要它的人的折磨

“有,但是有多大,我这里没有这个数据,不好说。”一家上市银行深圳分行负责小企业贷款的高管告诉记者。

他工作的银行要求申请小微企业经营贷款的借款人必须有持有20%以上股份且经营两年的公司,还应准备营业执照、相关资产证明、银行流水记录、购销合同等资料。

但“漏洞”是,很多中介会告诉你,“搞个公司很简单”,“买卖合同和公司的外壳都可以买”,一个大型房地产中介的工作人员告诉记者。

房地产已经成为深圳最稀缺的投资资产,作为盘踞在这个产业链关键环节的中介,正变得比我们想象的更加“万能”。

事实上,拆除现在市场上流通的深圳购房套路并不复杂:

假设有一个买家是小微企业主。买方先取出自己的150万资金,然后试图向私人机构等第三方借款350万。收了500万,他就全款买了。套房;然后,他以该房屋为抵押,以自己的经营实体向银行申请经营性贷款,可以贷出该房屋评估价值的70%(通常不会高出市场差价太多),即350万元。然后,他用这350万元偿还了借款。

通过这次操作,他实际上用150万买了一套总价500万的房子,同时还享受了贴息后的低成本商业贷款政策。最重要的是,他还规避了深圳的限购政策。

“这笔350万的贷款,因为是疫情期间发放的经营性贷款,享受各种利息补贴,利率可能低于房贷。”上海某银行贷款部的一位人士告诉记者,现在政策支持小企业,对贷款主体要求不高,可能是被剥削了,资金没有流入实体经济。

从以上操作流程来看,银行没有违规。

“风险点是,流动资金本该用于业务运营,实际上是用来买房的。”深圳某银行告诉公部门,实际上银行只审查企业的资质,但这个资质是可以买卖的。

对于贷款资金的使用,监管部门有严格的要求,银行有相应的程序严格审查资金流向。不过,上面说的人说,这里其实有漏洞。购房者用自有资金买房,企业贷款资金用于业务需要,所以在流程上没有问题。相当于两个基金来代替它。

如何堵塞漏洞?他认为,要控制漏洞,一是要严密跟踪资金流向,二是工商口岸要关门。

“比如要求新调入的企业实体不能进行贷款,或者核实贷款信息的真实性。不过这个过程也是费时费力的。”

但前面提到的受访者都向记者分析,在这种“胆大包天”的套路中,购房者也存在操作风险:只需支付6个月的利息,然后就要按正常利率还款。另外,房地产一旦调控,短期内市场会“降温”,高价房根本卖不出去。

“归根结底,这是深圳一群有钱人的博弈,他们有实力抵御中长期政策风险。但是,对于刚刚需要,确实需要改进的买家来说,就很难了。房价又被推高了。”前述国有大银行深圳分行总结。

在银行的实际业务中,贷款前实际上很难确定贷款资金的具体去向,也不难理解贷款资金的违规使用已经成为银行业混乱的原因之一和“重灾区”。近年来,很多银行“吃”了监管部门开出的行政罚款。

比如去年6月,某大银行大连分行因贷后管理不到位,导致个人质押贷款流入房地产,被大连银监局罚款30万元;今年2月,浙江某农村商业银行因未能有效控制贷款资金使用被罚款80万元,个人消费贷款资金被挪用购房。


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