万科下滑时,房企的“杀”力度很大 证券公司实习报告

股票资讯  2021-03-12 08:18:25

万物在时间中,唯一不变的是变化。

距离2020年不到30天,这个变化就会出现在房地产市场。在今年最后一轮“月度测试成绩单”中,行业标杆万科被“后来者”融创超越,世茂、龙湖、华润在十强门槛内外相互竞争。

许多行业专家承认,行业洗牌已经开始,并将继续。对于房地产市场来说,这不是黎明前的黑暗,而是夜色越来越浓。

“回避本身就是个问题”

当万科被溜进前三的消息包围时,余良讲话的余温并没有消散。

11月28日,于亮如期抵达万科北方区域媒体交流大会。在这个房地产市场的寒冬,在场的人都在翘首期盼于亮所说的话。

曾经不善言辞的于亮,可以自嘲,也可以幽默地自嘲。他回应了媒体的提问,“xx市长,我考你,你来回答这个问题”。无论什么样的问题,于亮都巧妙地回避了。最后,他轻而易举地“封顶”,总结了他的演讲,赢得了很多掌声。

说起万科的发展目标,于亮说万科要做好农民;说到各个城市的投资,于亮有很多关于城市的细节;说到经常爆棚的长租公寓,于亮说万科有钱很幸运...后知后觉,“干货”里可能只剩下一句话:万科想做最后一个活下去的企业。

但是,当被人喊着问他今年能不能超越恒大时,于亮说:“不要争,不要抢,不要管”。“我们不注重排名,也不在乎外界的意见。公司处于低谷的时候,不要在意外界怎么说,有时候是为了跳得更好。”

无论于亮是否在乎,他都不得不承认,54岁的他,可以轻松跑完一场马拉松,创造个人最好成绩。但是当带领35岁的万科跑起来的时候,就不容易了。

在2019年1月至11月凯瑞公布的中国房地产企业销售百强榜单股权榜单和交易榜单中,万科被融创超越,遭遇“双杀”。在视点指数发布的2019年前11个月房企销售权益榜单中,万科依然占据第三位。外界很难知道真实的数据是什么,但双方的排名之争确实在线上。

一位业内人士感慨道:“五年前,万科还在引领行业发展。现在?其实有时候回避问题本身就是最大的问题,因为当你直接面对问题的时候,你不想说却无话可说。”

行业重组加速

谈到万科的“倒下”,资深房地产专家薛指出,这是行业洗牌的开始,排名靠前的企业“杀”得最凶。

从排名前五来看,在凯瑞发布的2019年1-11月中国房地产企业销售排行榜股权金额排行榜中,融创超越万科8.1亿元,排名第三;在交易榜单上,融创超越万科159.6亿元。

如果扩大到10大权利榜,世茂、华润、龙湖之间的竞争就更精彩了。在嘉里股权榜单中,华润置地跌前十,与世茂相差35.1亿元排名第九;在意见指数公布的权益排行榜中,龙湖以微劣势滑出前十,与世茂相差50.1亿元排名第九。这三家公司都决心进入前10名,但只剩下不到30天了。

排名的变化甚至在前30名也很明显。以太和为例。在Cree和视点指数公布的销售榜单、股权榜单或交易榜单中,泰和滑出前30,排在30-40支队伍的末尾。

和硕首席分析师郭毅认为,房地产企业排名的变化是正常的市场现象。“不可能每个企业都保证每一步都是正确的,都保证始终处于快速发展的状态,都保证保持一定的领先地位。当地的影响很可能导致公司业绩排名的波动。”

但依居研究院智库中心研究主任严跃进认为,排名变化是行业洗牌的表现。“现在房地产市场不好,这也和整个宏观经济的压力有关。行业重组后是否会调整,也存在一些不确定因素。但有一点可以肯定,这个行业的利润率正在下降。”

薛指出,这一轮行情今年刚刚走下坡路,行业变化很大,这次洗牌将会加剧。“很多房地产企业向高杠杆、高周转的企业学习,但是自己的产品开发和销售却无法实现高周转,被高杠杆拖死。在50强中发展相对稳定的私企,有机会在这个角落超车。”

通策研究院首席分析师张宏伟也认为,行业洗牌将逐步加剧,并将持续到2025年。“行业周期性波动,变化有高有低。从我们的研究结论来看,2025年是增量转股的时间点。虽然股票特征已经很明显,但真正的转换时间应该是2025年以后。”

张宏伟指出,2025年左右,整个市场的舞台将明显不同。“所以这个阶段前后市场都会有大规模的整合和洗牌。在之前的三五年甚至更长的时间里,基本上是大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼。我觉得未来五年将是大鱼和大鱼的强势结合。”

销售压力空前

2019年对于很多房地产企业来说都很艰难。房地产企业之所以日子不好过,是因为在市场的压力下,政策和资金的双重收紧从来没有这么厉害过。

野村证券(Nomura Securities)房地产首席分析师张指出,当市场前端融资趋紧时,住房融资的主要路径有三条:最终支付的销售;股权融资;独立融资。从这个角度来说,卖回现金的重要性不言而喻。

但从房企的目标完成情况来看,截至11月底,全年设定绩效目标的企业中,近70%达到了90%以上,超过20%的房企目标完成率仍在80%至90%之间,少数房企的目标完成率不到80%。

许多行业专家指出,12月份的市场将延续之前的低迷,压力将继续加大。据嘉里报道,在持续调控、行业增长缓慢、整体项目淘汰率低于预期的背景下,部分房地产企业实现年度绩效目标的压力仍然很大。同时,市场预期尚未到来,重点城市成交量分别下降了12%和1%,市场下行压力仍然比较大。其中,25个二三线城市成交量下降缓慢,环比小幅下降2%,环比小幅下降15%。

在市场低迷的压力下,房地产圈引发了一波高管离职潮,大多涉及营销、财务等岗位。12月2日,在鳌山控股再次被封杀上市后,市场部副总裁、中央区域集团总裁张艳确认即将离职;11月10日,带领房地产投资1000亿元的首席执行官王正式辞职;10月17日,索尼控股即将上市,副总裁兼首席财务官王彦辞职。

在这波辞职潮中,有招商局蛇口(001979)、碧桂园、阳光城、协鑫地产、宝龙集团、宏坤地产等众多知名地产企业。据新京报报道,今年第四季度以来,房地产企业的高级管理人员已有50余人跳槽,辞职的有20余人,大多在运营、财务、营销等岗位。

张宏伟指出,如果业绩没有完成,企业会降低成本,高管离职是正常的。此外,一些企业的反腐也导致了一些员工的离职,包括一些高级管理人员。“当市场高速增长的时候,人才紧缺,薪酬存在一定的泡沫。当市场开始下跌时,企业需要进行一些调整,以便企业能够适应当前的市场环境。”

在这一片黑夜里,是杀路还是倒,谁也说不准。


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